コラム(お住まい選びのアドバイス)

中古マンションを検討する際に考えること

まず、住宅には大きく分けて「一戸建住宅」と「マンション」があります。

また、さらに、①新築マンション、②中古マンション、③建売一戸建住宅、④注文一戸建住宅、⑤注文一戸建住宅の5つのカテゴリーに分類できます。

一般的にはみなさんの家族構成や勤務形態、経済条件、実家の有無、年齢等によって、どの建物を選ぶか? 決められていると思います。

中古マンションを選ぶ場合のメリット、デメリットは以下の通りです。 

~メリット~

~デメリット~

ž   新築に比べて安い

ž   近隣環境についてわかる

ž   現物が見られる

ž   すでに入居しているケースも多い

ž   都心部など立地条件が良い

ž   セキュリティが優れている

ž   耐震性耐火性に優れている

ž   断熱性気密性に優れている

ž   管理費・修繕費が高い

ž   管理組合が機能しているかどうかわからない

ž   資産価値が低い

ž   水周りなどの設備が古い

ž   建替え増改築が自由にできない

ž   共同住宅なので規制が多い

ž   駐車場代がかかる

ž   周囲への騒音に気を使う必要がる

 

住宅ローンを組んで中古マンションの購入を検討するにあたり留意するポイントを挙げてみましょう。 

物件カテゴリーによって変化する住宅ローンの条件は、金利、金利優遇、返済期間、物件価格に対する借入可能金額の4つがあります。 

②中古マンションは、①新築マンションと比較すると、返済期間が短くなってしまうケースがありますが、一戸建て住宅と比べると、有利な条件で借入できそうです。 

なぜ?返済期間が短くなってしまうかというと、築年数+返済期間の合計年数を返済期間のリミット(上限)にしている金融機関が多いためです。

例えば、上限が40年の金融機関では、築20年の中古マンションは、上限40年-築20年で、返済期間最長は20年ということになります。 

また、フラット35においては、建物の基準により、利用自体ができない物件もあります。

特に昭和55年以前(建築基準法改正前)のマンションにフラット35を利用できない物件が多いですし、さらに基準が厳しくなるフラット35Sを利用可能な物件や、長期優良住宅(フラット50利用可能)物件も、築年数が古くなるほど減少します。 

ただし、フラット35が利用可能な物件であれば、他のカテゴリーと融資条件に差はありませんが、必ずしも銀行ローンよりフラット35の方が有利とは言い切れません。 

現にこの先もずっと低金利時代が続くと考えて、低金利の銀行ローンを選択されている人も多くいらっしゃいます。