コラム(お住まい選びのアドバイス)

中古一戸建住宅を検討する際に考えること

まず、住宅には大きく分けて「一戸建住宅」と「マンション」があります。

また、さらに、①新築マンション、②中古マンション、③建売一戸建住宅、④注文一戸建住宅、⑤注文一戸建住宅の5つのカテゴリーに分類できます。 

一般的にはみなさんの家族構成や勤務形態、経済条件、実家の有無、年齢等によって、どの建物を選ぶか? 決められていると思います。

 中古一戸建住宅を選ぶ場合のメリット、デメリットは以下の通りです。

~メリット~

~デメリット~

ž   新築に比べて安い

ž   現物が見られて近隣環境についてわかる

ž   土地が自分のものになる

ž   管理費や修繕積立金がかからない

ž   建替えや増改築、修繕が自由

ž   ペットや音のトラブルがない

ž   駐車場代がかからない

ž   資産価値が低い

ž   水まわりなどの設備が古い

ž   立地条件で不利

ž   修繕など何が起きても自己管理

ž   建替え時期が近い

ž   セキュリティーが整っていない

ž   階段を使う生活

 

住宅ローンを組んで中古一戸建住宅の購入を検討するにあたり留意するポイントを挙げてみましょう。

 物件カテゴリーによって変化する住宅ローンの条件は、金利、金利優遇、返済期間、物件価格に対する借入可能金額の4つがあります。

 注文一戸建住宅は、①新築マンションは、②中古マンション、③建売一戸建住宅、④注文一戸建住宅と比較して、返済期間が、金融機関によっては短くなってしまうケースがあります。

 なぜ?返済期間が短くなってしまうかというと、築年数+返済期間の合計年数を返済期間のリミット(上限)にしている金融機関が多いためです。 

例えば、上限が40年の金融機関では、築20年の中古マンションは、上限40年-築20年で、返済期間最長は20年ということになります。

 ただし、中古マンションに比べればそういう金融機関は少ないですね。

それは、個人の都合で建替えが可能な一戸建住宅は、土地の担保評価を中古マンションより高くみる金融機関が多いためで、築年数にかかわらず35年返済可能な金融機関が殆どです。

 さらに、フラット35においては、利用自体ができない物件もあります。

 特に昭和55年以前(建築基準法改正前)の一戸建住宅は、フラット35を利用できない物件が大多数を占めますし、さらに基準が厳しくなるフラット35Sを利用可能な物件や、長期優良住宅(フラット50利用可能)物件も、築年数が古くなるほどより一層減少します。

 ただし、フラット35が利用可能な物件であれば、他のカテゴリーと融資条件に差はありません。

 とはいえ、必ずしも銀行ローンよりフラット35の方が有利とは言い切れません。

 現にこの先もずっと低金利時代が続くと考えて、低金利の銀行ローンを選択されている人も多くいらっしゃいます。