コラム(お住まい選びのアドバイス)

建売一戸建住宅を購入した後に考えること

建売一戸建住宅を購入した人が住宅ローンを組んだ後、将来的に気にすることは何でしょう?

 最初に思い浮かぶのが繰り上げ返済でしょうか。繰り上げ返済は、返済中資金に余裕ができた時に返済して元本を減らすことですが、手数料がかかります。手数料は金融機関によって違いますので確認しておきましょう。少額ずつ何度も繰り上げ返済をすると逆に損をしてしまうこともありますからね。

繰り上げ返済をした場合、返済期間を縮めるだけでなく、月々の返済金額を下げることも選択できる金融機関もあります。

人生設計という流れで考えると、他の大きな支出・・・例えば、教育費や医療費など老後に必要な費用だと思います。

 また、住宅関連の費用であれば、マンションと違い、月々「管理費」や「修繕積立金」を支払わなくていいのですが、その分、自助努力をして積立などをしておく必要があります。

 そもそも建売一戸建住宅には、以下のような特徴があります。

①    建物の面積、間取り、仕様なども決まっている

②    完成前であれば、軽微な変更ならできる場合もあるが、限られる

③    契約の形態は、土地建物の売買契約になる

 また、「建築条件付売地」の場合・・・

①    通常、施工会社は決まっており、原則として工法、構造などは選べない

②    間取りや仕様は希望を反映させることができる →追加費用は必要

③    プランが決まってから建築確認申請をする →引渡し時期がズレる可能性がある

④    土地を購入してから、3ヶ月以内に建物の請負契約を締結する等の条件が付く

という特徴があります。

 つまり、建売一戸建住宅は、自分が思い描く100%の住宅を購入できているか?というと「できていない」ということになりますから、将来的に建物内外装や庭フェンス等のリフォームや修繕を行う可能性も高くなります。

 人それぞれですが、築20年以内に200~500万円の費用が必要となるのが一般的です。

 仮に500万円の費用が築20年後に必要だとすると、月2.1万円(×20年×12ヶ月=504万円)ずつ積み立てればOKです。

 その際に費用が不足していればリフォームローンを組むという方法もあります。

ただ、返済期間も5~10年と短く、金利も比較的高いので、あまりお薦めできません。

 計画的に繰り上げ返済等を行い、これらの出費も想定したうえで積み立てていくことになるでしょう。

捕捉ですが、フラット35の場合は、団体信用生命保険が毎年残債に対してかかります。案外忘れがちな人も多いので気をつけましょう。

次に住宅ローンの借り換えですが、借り換えとは、別の金融機関で住宅ローンを組み直すことです。

例えば購入時に、今後は景気回復して金利が上昇すると考えて固定金利の住宅ローンを選択した場合は、低金利時代が今後もずっと続くのかどうかを常に考える必要があります。低金利時代が今後もずっと続いてしまうと確信した時に、変動金利への借り換えを決断するわけですね。

反対に、購入時に今後もずっと低金利時代が続くと考えて変動金利の住宅ローンを選択した場合は、いつ金利が上昇し始めるかを常に考える必要があります。もうすぐ景気が回復し金利が上昇すると確信した時に、固定金利への借り換えを決断するわけです。

借り換えの際も購入時と同様に、金利優遇等の条件面を金融機関としっかり交渉しましょう。

借り換えにも購入時の住宅ローンと同様に当然諸経費がかかりますが、諸経費分も借入可能な金融機関が多いですね。

更に 借り換えとは別の方法で、「融資条件変更」というものがあります。購入時にフラット35以外の住宅ローンを組んだ場合で、借り換えをしようと決断した時に、返済中の金融機関に(条件を変えてくれないと)借り換えをしますと交渉し、借り換えより好条件を得られた場合に行います。抵当権設定のやり直しが無いので、諸経費が殆どかかりません。

捕捉ですが、購入時に短期の固定金利を選択した場合は、固定期間が終了した時に、次は何年固定にするか事前に考えておく必要もありますね。