コラム(お住まい選びのアドバイス)

新築マンションを購入した後に考えること

新築マンションを購入した人が住宅ローンを組んだ後、将来的に気にすることは何でしょう?

 最初に思い浮かぶのが繰り上げ返済でしょうか。繰り上げ返済は、返済中資金に余裕ができた時に返済して元本を減らすことですが、手数料がかかります。手数料は金融機関によって違いますので確認しておきましょう。少額ずつ何度も繰り上げ返済をすると逆に損をしてしまうこともありますからね。

繰り上げ返済をした場合、返済期間を縮めるだけでなく、月々の返済金額を下げることも選択できる金融機関もあります。

人生設計という流れで考えると、他の大きな支出・・・例えば、教育費や医療費など老後に必要な費用ではないでしょうか?

 また、マンションの場合、月々、日々の管理のための「管理費」を支払い、大きな補修を行うために「修繕積立金」を積み立てているはずです。

 新築マンションを購入した場合、30年前後の修繕計画が組まれており、その計画に基づき、補修や積立などの計画が進んでいきます。

 そして、通常、10年目以降に外壁の補修など大規模修繕が予定されているケースが多いはずです。つまり、積立計画が予定通り進まずに積立額が不足してしまったり、工事費が高騰して予定よりも多額の修繕費用がかかった場合は、一時金を持ち出さなければいけない事態になります。

 例えば、月々1万円、修繕積立金を積み立てている場合、10年目(積立額の合計は120万円)に、1戸当たり①100万円、②120万円、③150万円の費用が掛かるとします。①のケースでは20万円あまり、次回の工事に繰り越せますが・・・②のケースではトントン、③のケースではマイナス30万円なので、一時金として30万円持ち出すことになります。

それに新築マンションは、将来的に内装のリフォームが必要になることを留意しなければなりません。人それぞれですが、10~20年に1回、100~200万円必要となるのが一般的です。

リフォームローンを組むという方法もありますが、返済期間も5~10年で金利も高いのであまりお薦めできません。

繰り上げ返済は、これらの出費を想定したうえで行う必要がありますね。

捕捉ですが、フラット35の場合は、団体信用生命保険が毎年残債に対してかかります。案外忘れがちな人も多いので気をつけましょう。

通常、マンション管理は管理会社に委託して行われますが、あくまで主体は所有者の団体である「マンション管理組合」になります。先程お伝えしたとおり、この管理の善し悪しが自分自身の家計にも大きく影響することは肝に銘じておきましょう。

 マンション自体の快適さも隣近所との関係性で決まることが多いのですが、新築マンションの特性上、購入時点で隣近所両隣にどんな方が住まれるのか?わからないのが普通です。

 マンションライフでのトラブルで多いのは、近隣との人間関係をベースに①音の問題、②駐車場の問題、③ペットの問題、④治安の問題になります。

近隣との人間関係が良好ではないと、感情論にお発展し、問題が拗れるケースがあとを絶ちません。

 しっかりと隣近所とコミュニケーションをとるように心がけましょう。

 次に住宅ローンの借り換えですが、借り換えとは、別の金融機関で住宅ローンを組み直すことです。

例えば購入時に、今後は景気回復して金利が上昇すると考えて固定金利の住宅ローンを選択した場合は、低金利時代が今後もずっと続くのかどうかを常に考える必要があります。低金利時代が今後もずっと続いてしまうと確信した時に、変動金利への借り換えを決断するわけですね。

反対に、購入時に今後もずっと低金利時代が続くと考えて変動金利の住宅ローンを選択した場合は、いつ金利が上昇し始めるかを常に考える必要があります。もうすぐ景気が回復し金利が上昇すると確信した時に、固定金利への借り換えを決断するわけです。

借り換えの際も購入時と同様に、金利優遇等の条件面を金融機関としっかり交渉しましょう。

借り換えにも購入時の住宅ローンと同様に当然諸経費がかかりますが、諸経費分も借入可能な金融機関が多いですね。

更に 借り換えとは別の方法で、「融資条件変更」というものがあります。購入時にフラット35以外の住宅ローンを組んだ場合で、借り換えをしようと決断した時に、返済中の金融機関に(条件を変えてくれないと)借り換えをしますと交渉し、借り換えより好条件を得られた場合に行います。抵当権設定のやり直しが無いので、諸経費が殆どかかりません。

捕捉ですが、購入時に短期の固定金利を選択した場合は、固定期間が終了した時に、次は何年固定にするか事前に考えておく必要もありますね。