コラム(お住まい選びのアドバイス)

中古一戸建住宅を購入した後に考えること

中古一戸建住宅を購入した人が住宅ローンを組んだ後、将来的に気にすることは何でしょう?

 最初に思い浮かぶのが繰り上げ返済でしょうか。繰り上げ返済は、返済中資金に余裕ができた時に返済して元本を減らすことですが、手数料がかかります。手数料は金融機関によって違いますので確認しておきましょう。少額ずつ何度も繰り上げ返済をすると逆に損をしてしまうこともありますからね。

繰り上げ返済をした場合、返済期間を縮めるだけでなく、月々の返済金額を下げることも選択できる金融機関もあります。

中古一戸建住宅は、将来的に建物内外装や庭フェンス等のリフォームや修繕が必要になることや、購入時の築年数によっては、早い段階で建替えが必要になることを留意しなければなりません。

修繕等についてはリフォームローンを組むという方法もありますが、返済期間も5~10年で金利も高いのであまりお薦めできませんし、建替え時までにある程度住宅ローンの返済が進んでいないと、新たに建替え(新築)住宅ローンを組めないという事態も考えられますので注意が必要です。

人生設計という流れで考えると、他の大きな支出・・・例えば、教育費や医療費など老後に必要な費用だと思います。

 中古一戸建住宅は、建売一戸建住宅や注文一戸建住宅と違い、環境やアクセス、価格を重視する現実派の方が購入されるケースが多いと感じます。

 実際、中古の建物は、築年数によって評価が異なりますし、一般的に不動産業界で行う査定では、建物は1年当たり約6%ずつ評価が下がり、15年で住める状態であれば約10%程度の評価となると言われています。

つまり、建物の築年数が古くなるほど、表示されている価格は土地の比率が高くなる傾向になり、15年程を経過している場合は、ほとんど土地代ということになりますから、不測の事態に備えて、時価がいくらか?知り合いの不動産業者さんやWEBなどで確認しておきましょう。

 また、築年数が浅くても、住んでいる人の使い方次第でコンディションはかなり変わるので、見えない点も含めて、購入時にしっかりチェックする必要があります。

 というのも、新築である建売一戸建住宅や注文一戸建住宅とでもっとも大きく違う点が、注文一戸建住宅の部分でも説明した「瑕疵担保責任」になります。

 不動産業者(宅地建物取引業者)が売主である場合は、建物の主要構造部の腐食、シロアリ被害、雨漏り、給排水設備の故障に関しては、引渡し後2年以上(実際にはほとんどが2年)の責任を負わなければならないとされていますが、一般消費者が売主であるケースがほとんどです。その場合、責任は負いませんという「現状渡し」の契約もありますし、良くても“引渡し後2ヶ月程度しか”責任を負わない契約がほとんどです。

 ですから、必ず、売却理由や近隣の建築計画などは確認しておきましょう。

 好条件の物件ほどそうです。 安いことには、必ず、合理的な理由があります。

 例えば、建築基準法という法律で、建物を建てるには、「4m以上の道路に2m以上接している必要があります(接道義務)。

私道に接している場合、その私道が「道路位置指定」などの一定の要件を満たしていなければ、今後、再建築などをすることができません。

 接道義務を満たさずに再建築不可となっている住宅が売りに出されているケースもよく目にますから、ご注意ください。

 次に住宅ローンの借り換えですが、借り換えとは、別の金融機関で住宅ローンを組み直すことです。

例えば購入時に、今後は景気回復して金利が上昇すると考えて固定金利の住宅ローンを選択した場合は、低金利時代が今後もずっと続くのかどうかを常に考える必要があります。低金利時代が今後もずっと続いてしまうと確信した時に、変動金利への借り換えを決断するわけですね。

反対に、購入時に今後もずっと低金利時代が続くと考えて変動金利の住宅ローンを選択した場合は、いつ金利が上昇し始めるかを常に考える必要があります。もうすぐ景気が回復し金利が上昇すると確信した時に、固定金利への借り換えを決断するわけです。

借り換えの際も購入時と同様に、金利優遇等の条件面を金融機関としっかり交渉しましょう。

借り換えにも購入時の住宅ローンと同様に当然諸経費がかかりますが、諸経費分も借入可能な金融機関が多いですね。

更に 借り換えとは別の方法で、「融資条件変更」というものがあります。購入時にフラット35以外の住宅ローンを組んだ場合で、借り換えをしようと決断した時に、返済中の金融機関に(条件を変えてくれないと)借り換えをしますと交渉し、借り換えより好条件を得られた場合に行います。抵当権設定のやり直しが無いので、諸経費が殆どかかりません。

捕捉ですが、購入時に短期の固定金利を選択した場合は、固定期間が終了した時に、次は何年固定にするか事前に考えておく必要もありますね。