コラム(お住まい選びのアドバイス)

中古マンションを購入した後に考えること

中古マンションを購入した人が住宅ローンを組んだ後、将来的に気にすることは何でしょう?

 最初に思い浮かぶのが繰り上げ返済でしょうか。繰り上げ返済は、返済中資金に余裕ができた時に返済して元本を減らすことですが、手数料がかかります。手数料は金融機関によって違いますので確認しておきましょう。少額ずつ何度も繰り上げ返済をすると逆に損をしてしまうこともありますからね。

繰り上げ返済をした場合、返済期間を縮めるだけでなく、月々の返済金額を下げることも選択できる金融機関もあります。

人生設計という流れで考えると、他の大きな支出・・・例えば、教育費や医療費など老後に必要な費用だと思いますが、中古マンションを購入した場合、新築マンションを購入した時よりも早く大規模修繕の実施時期がやってきます。

 また、建てられた時期にもよりますが、新築マンションであれば30年前後の修繕計画が組まれているのが普通ですが、計画自体がなく、補修や積立のための修繕積立金が溜まっていないケースも多々見受けられます。

 通常、10年目以降に外壁の補修など大規模修繕が予定されていて、以後10年毎に大規模修繕が計画されているはずなので、しっかり修繕計画とそれに連動した積立計画を知っておき、把握すべきです。

 というのも、積立計画が予定通り進まずに積立額が不足してしまったり、工事費が高騰して予定よりも多額の修繕費用がかかった場合は、一時金を持ち出さなければいけない事態になるからです。

 例えば、築後8年目のマンションを購入し、月々1万円修繕積立金を積み立てている場合、購入後2年目(積立額の合計は24万円)に、1戸当たり①100万円、②120万円、③150万円の費用が掛かるとします。通常、以前の所有者が購入前の8年間(96万円)は積立ててくれていますから、120万円(=24万円+96万円)積み立てていることになります。

 ①のケースでは20万円あまり、次回の工事に繰り越せますが・・・②のケースではトントン、③のケースではマイナス30万円なので、一時金として30万円持ち出すことになります。

 通常、マンション管理は管理会社に委託して行われますが、あくまで主体は所有者の団体である「マンション管理組合」になります。先程お伝えしたとおり、この管理の善し悪しが自分自身の家計にも大きく影響することは肝に銘じておきましょう。

 また、中古マンションは、将来的に内装のリフォームが必要になる時期も早く訪れます。購入時にリフォームをされるケースも多々あると思いますが、留意しなければいけない箇所は目の見えない所・・・特に経年劣化が比較的早く訪れる“台所”や“お風呂”、“トイレ”などの「水回り」になります。

 概ね10~20年周期で、100~200万円必要となるのが一般的です。

 その際、リフォームローンを組むという方法もありますが、返済期間も5~10年で金利も高いのであまりお薦めできません。

繰り上げ返済は、これらの出費も想定したうえで行う必要があります。

 マンション自体の快適さは隣近所との関係性で決まることが多いのでし。自分の部屋(専有部分)を補修する際にも関係する隣近所両隣には迷惑をかけるので、承諾が必要なりますから、近隣との人間関係を良好の保つためにも、しっかりコミュニケーションをとるように心がけましょう。

 次に住宅ローンの借り換えですが、借り換えとは、別の金融機関で住宅ローンを組み直すことです。

例えば購入時に、今後は景気回復して金利が上昇すると考えて固定金利の住宅ローンを選択した場合は、低金利時代が今後もずっと続くのかどうかを常に考える必要があります。低金利時代が今後もずっと続いてしまうと確信した時に、変動金利への借り換えを決断するわけですね。

反対に、購入時に今後もずっと低金利時代が続くと考えて変動金利の住宅ローンを選択した場合は、いつ金利が上昇し始めるかを常に考える必要があります。もうすぐ景気が回復し金利が上昇すると確信した時に、固定金利への借り換えを決断するわけです。

借り換えの際も購入時と同様に、金利優遇等の条件面を金融機関としっかり交渉しましょう。

借り換えにも購入時の住宅ローンと同様に当然諸経費がかかりますが、諸経費分も借入可能な金融機関が多いですね。

更に 借り換えとは別の方法で、「融資条件変更」というものがあります。購入時にフラット35以外の住宅ローンを組んだ場合で、借り換えをしようと決断した時に、返済中の金融機関に(条件を変えてくれないと)借り換えをしますと交渉し、借り換えより好条件を得られた場合に行います。抵当権設定のやり直しが無いので、諸経費が殆どかかりません。

捕捉ですが、購入時に短期の固定金利を選択した場合は、固定期間が終了した時に、次は何年固定にするか事前に考えておく必要もありますね。